În textul de săptămâna trecută am identificat câteva dintre avantajele clădirilor de birouri realizate pe baza reconvesiilor funcţionale ale unor structuri ce au îndeplinit în trecut alte funcţii.
Precizam că există o multitudine de avantaje, de la timpul mai scurt de dare în folosinţă al proiectelor şi preţul mai scăzut al investiţiilor, la atribuirea unui nou ciclu de viaţă clădirilor, ceea ce imprimă o presiune ecologică minimă asupra mediului. Cel mai adesea, mutaţiile în estetica peisajului urban sunt pozitive. Multe dintre aceste reconversii, fiind realizate în spaţii de tip brownfield, care în prezent sunt zone subutilizate, contribuie la refuncţionalizarea zonei supusă regenerării şi la creşterea calităţii mediului urban. Astfel de proiecte nu necesită transformări radicale ale sistemului de transport urban şi nici nu creează o presiune nesustenabilă asupra acestuia, de vreme ce infrastructura, ce e calibrată pentru fluxuri mult mai mari de persoane decât cele actuale, există.*Reconversia nu înseamnă doar exploatarea unor (re)surse de spaţii de birouri necesare perioadelor sincopelor apărute în alimentarea pieţei office a unui oraş cu noi clădiri. Proiectele de reconversie pot fi potenţate adesea de resursele suplimentare de spaţii a căror funcţionalitate poate deveni mai fluidă decât cea a clădirilor de birouri construite de la zero. Acestea pot deveni surse de spaţii pretabile activităţilor de (micro)producţie specifice start-up-urilor creative, dar şi unor companii din zona outsourcing-ului specializat pe cercetarea şi dezvoltărea unor produse de serie mică sau prototipuri. Şi nu e vorba doar de fapul că o chirie modică, specifică clădirilor apărute în zonele de tip brownfield, ar putea determina clientul să preia spaţii mai generoase, care să-i asigure şi posibilitatea desfăşurării unei activităţi de producţie; am în vedere mai ales faptul că activitatea de reconversie a unor clădiri situate în astfel de zone poate genera din start proiecte mixte (spaţii de birouri şi producţie). Chiar şi în cazul în care iniţiatorul reconversiei funcţionale a ignorat oportunităţile unui proiect mixt, cei câţiva metri ce despart noile clădiri de birouri de structurile de producţie industrială (foarte adesea ajunse la stadiul de non-clădire) reprezintă un avantaj de necontestat pentru localizarea companiilor. Cu o investiţie minimă spaţiul de producţie poate fi amenajat în scurt timp în proximitatea clădirilor de birouri. *Pentru a vedea importanţa reconversiei în creşterea stocului de birouri ieşean am să mă întorc la inventarul recent al clădirilor de birouri realizat de echipa PINMaps Iaşi pentru a doua ediţie a hărţii birourilor moderne ale Iaşului. 79,5 mii mp. reprezintă totalul suprafeţei reconversiilor funcţionale recente (începând cu anul 2015). Din această suprafaţă, 38 de mii mp. reprezintă reconversia unor alte tipuri de clădiri decât cele industriale. E vorba de 10 clădiri care au îndeplinit anterior funcţii diverse (rezidenţiale, comerciale, cinema multiplex sau sportive). Dintre acestea, notabile sunt Moldova Business Center şi MCM Center (foste centre comerciale), UBC3 Tower (considerată iniţial clădire rezidenţială) şi UBC6 (construită iniţial cu funcţia de cinema). Situarea acestor clădiri în zona centrală a oraşului, demonstrază o dată în plus ca la Iaşi mirajul centrului e încă (!) o realitate de necontestat.Restul de 41,5 mii mp. reprezintă reconversia clădirilor industriale – mare parte clădiri administrative ale vechilor întreprinderi ale Iaşului, dar şi spaţii de producţie etajate, specifice vechilor intreprinderi ale industriei uşoare. Sunt 11 clădiri în această situaţie, cele mai mari fiind: Jad, Centro 2 (Tester Park), EGros 1, Nicolina, Baza 3 (I etapă) şi Deco 1. Localizarea acestora e concentrată în zona industrială, reprezentând unele dintre primele noduri ale unei reţele zonale de clădiri de birouri, care conform estimărilor va ajunge cea mai mare concentrare office a Iaşului în 2024 – când marile proiecte anunţate în zonă vor deveni realitate (Silk District, Deco Park, SIF2 Moldova, Daily).Până la jumătatea anului viitor înca 19 mii mp de birouri vor fi furnizaţi de reconversiile spaţiilor industriale. Lucrările sunt avansate pentru încă 5 clădiri de birouri, toate situate în zona industrială – cele mai importante ca dimensiune vor fi Baza 3 (etapele a II-a şi a III-a), care la finalul construcţiei va deveni cel mai mare proiect de reconversie al oraşului nostru (13 mii mp.) şi Deco2.*Pentru a identifica potenţialul de reconversie al unor clădiri industriale, inventarul PIN Maps a indentificat încă 26 de clădiri ce ar putea face obiectul unei reconversii funcţionale în clădiri de birouri. Ghidându-ne după modelul de transformare specific oraşului din ultimii ani, au fost inventariate vechile clădiri administrative ale întreprinderilor industriale dispărute din peisajul economic ieşean. Surpriza e că suprafaţa totală nu e mare! Doar 57 de mii mp. Ar acoperi necesităţile de creştere ale domeniilor IT&Outsourcing ale Iaşului doar pe doi ani. Precizăm că acesta e potenţialul maxim de creştere, care s-a diminuat substanţial după demolările sau autodemolarile din ultimul deceniu. În nepriceperea lor, samsarii imobiliari şi autorităţile locale au eliminat de pe harta Iaşului spaţiile industriale uriaşe de la fabricile de bere ale Iaşului, Unirea, Ţigarete şi, mai ales, Nicolina – care a fost poate cel mai ofertant spaţiu industrial al oraşului nostru şi unul dintre cele mai ofertante din sud-estul Europei.Şi clădirea Moara de Foc (2,1 mii mp.) a fost inventariată. Ar fi putut funcţiona foarte bine ca un spaţiu coworking, un hub, deopotrivă, cultural şi al industriilor creative. Dar nu, pe locul ei va poposi cea mai banală structură contemporană – un market de care zona ce poarta numele morii ieşene nu are nevoie!
George Ţurcănaşu este lector doctor la Departamentul Geografie din cadrul Facultăţii de Geografie şi Geologie, Universitatea „Alexandru Ioan Cuza“ din Iaşi